住宅ローンの種類

住宅ローンには、民間の住宅ローン、公的の住宅ローンがあります。

民間の住宅ローンには、都市銀行・地方銀行・信託銀行・信用金庫などの銀行系、信用組合・労働金庫・農協などがあります。

公的の住宅ローンには、住宅金融支援機構・年金住宅融資・財形住宅融資などがあります。

民間の住宅ローンは、借りる人の条件に対して厳しいようで、年収や勤続年数、その他公開されていない条件もあるようです。

公的の住宅ローンは、対象の住宅の条件に対して厳しいようで、マンションは５０平方メートル・一戸建ては１００平方メートル以上であること、耐久性などの基準も条件が設定されているようです。

それぞれの住宅ローンの特徴をあげてみましょう。


☆民間の住宅ローン

［都市銀行］三菱東京ＵＦＪ銀行の住宅ローン…スタイルに合わせて４つのコースから選ぶことができます。

また、７大疾病保障付住宅クローン「ビッグセブン」が用意されています。最高融資額は１億円です。

［地方銀行］東京都民銀行の住宅ローン…３大疾病＆５住宅ローンが新登場しました。最高融資額は５，０００万円です。

［信託銀行］住友信託銀行の住宅ローン…３つのメリット

①選べる３つの金利プラン

②ネットや電話で繰上返済

③余裕資金を自動返済に３大疾病保障付をプラスした住宅ローン「リレープランフレックス」が提供されています。最高融資額は１億円です。


［信用金庫］大阪市信用金庫の住宅ローン…基準金利より０．７％優遇の変動金利「住まいのワイドローン」が提供されています。最高融資額は６，０００万円です。


☆公的の住宅ローン

［住宅金融支援機構］民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した長期固定金利住宅ローン「フラット３５」が提供されています。

［年金住宅融資］年金住宅融資は、国民年金または厚生年金の被保険者を対象に融資するものです。事業主転貸融資制度がある場合は、勤務先に申し込みます。事業主転貸融資制度がない場合は、年金福祉協会に転貸融資を申し込む、または、住宅金融公庫に申し込みます。

金利について

　住宅ローンの金利は、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の２つがあります。
固定金利は借入れ時の金利が住宅ローン完済するまで続きます。変動金利は金融情勢の変化によりその都度見直されます。住宅ローンの金利それぞれの特徴を述べてみましょう。

☆固定金利…住宅金融支援機構の住宅ローンが固定金利となっています。

　固定金利は金融情勢の影響を受けることがないので、返済計画が立てやすいと言えるでしょう。

　住宅ローンとなると、３５年間なんていうケースも多々あります。

　社会的にも低金利時代に固定金利を利用すると、長い間低金利の恩恵を受けることができるようです。


☆固定金利選択型…民間の住宅ローンは一般的に変動金利ですが、固定金利、固定金利選択型が登場してきています。

固定金利選択型とは、最初の一定期間は固定金利とし、その後、変動か固定かを選択する方式です。

最初の一定期間は３年、５年、１０年など設定されているようです。


☆変動金利…住宅ローンの変動金利は、通常、固定金利より低い設定となっています。

しかし、住宅ローンは、２０年・３０年ローンが当たり前です。

変動金利は金融情勢の変化により見直されるので、固定金利を上回った場合を考えると、低金利の変動金利を選択することが必ずしも正しかったとは言えません。

このように、住宅ローンを選ぶ際どの金利を選択するのかは、大変重要なことであると言えます。

住宅ローンは２０年・３０年が当たり前と言いましたが、その間「借り換え」を行い金利型を変更することができます。

また、２社併用（長期固定金利型と超低金利変動型など）という方法もあります。

ある程度金利の動向を見据えて、生涯設計することをお勧めします。

控除について

　景気拡大を目的とするマイホーム購入を後押しする形で、住宅ローン減税が誕生しました。
しかし、平成１６年度税制改正により、控除額は減少されることになりました。
　とは言っても、大きな住宅ローンを抱えている者にとって、できる限りの控除は受けたいものです。
そのためには、控除額（戻ってくる所得税）の計算方法を正しく理解しておく必要があると思われます。
　基本は「住宅ローン名義人の所得税額」「住宅ローン年末残高に控除税率をかけた金額」のどちらか少ない方が、住宅ローン控除額として戻ってくることになります。
　必ずしも「住宅ローン年末残高×控除税率」が戻ってくるわけではありません。
住宅ローン税控除は、支払った所得税が戻ってくるだけであると思っていてください。
　また、入居年数によって、控除の対象となる住宅ローン残高の上限や、控除税率が異なりますので必ず確認してください。
住宅ローン控除を受けるには、住宅ローン控除申請書を作成しなければなりません。
　税務署で用意されている「確定申告書Ａ（第一表と第二表）」「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を、税務署から、または国税庁ＨＰからダウンロードして入手します。その他必要書類として、住民票の写し・年末残高証明書・家屋の売買契約書または請負契約書の写し・敷地の売買契約書の写し・家屋登記事項証明書・敷地の登記事項証明書などがあげられます。
　これらの必要書類は、家屋新築・土地付家屋購入・土地購入後新築・マンション購入・中古住宅購入などのケースにより若干異なりますので、必ず事前に確認しましょう。
必要書類さえ整えば住宅ローン控除申請書は思ったより簡単に作成できるものです。

借り換えについて

住宅ローンの金利が高い時に住宅ローンを組まれた方、現在の低金利住宅ローンに借り換えることによって、ローン返済の利息分を大きく減額できます。
「借り換え」とは、低金利の住宅ローンを借りて、高金利の住宅ローンを一括返済し、今後、低金利住宅ローンを返済していくことを言います。
住宅ローンを借り換える際のポイントは、低金利で長期固定であることです。
最近では民間の住宅ローンにおいてもさまざまな商品サービスが提供されています。
高金利で住宅ローンを組まれてしまった方にはぜひお勧めします。
住宅ローン借り換えの諸経費は、保証料・抵当権抹消費用・登録免許税・その他手数料などを合わせて５０万円～８０万円くらいになります。
しかし、それ以上に住宅ローン返済額が減額されるのであれば、借り換えを考えてみましょう。
ただし、２％程度の長期固定金利の場合、優遇金利適用の短期固定金利の場合は、借り換えをすると逆に損をしてしまいます。また、一括返済できる人は一括返済が断然お勧めです。
平成１２年～１５年、量的金融緩和策により、低金利住宅ローンへの借り換えが急増していましたが、最近量的金融緩和作の解除を受け、新たに住宅ローン借り換えを検討する人が増えてきているようです。
変動金利型住宅ローンや短期固定金利型住宅ローンを組んでいる人が、今後の金利上昇を懸念して、住宅ローンの借り換えを検討しはじめているようです。
借り換えようかどうしようか、決め難いことではありますが、
借り換えの目安として、

①金利差が１％以上あること
②ローン残高が８００万円以上あること
③返済期間が１０年以上あることがあげられます。